उपभोक्ता की प्रमुख समस्या क्या है?

 2022 की चौथी तिमाही के लिए टीपीएन रिक्ति सर्वेक्षण के अनुसार, राष्ट्रीय रिक्ति दर - खाली पड़ी आवासीय किराये की संपत्तियों की संख्या - 2022 की तीसरी तिमाही में 6.92% के निचले स्तर से बढ़कर चौथी तिमाही में 8.13% हो गई।

सर्वेक्षण में रिक्तियों में वृद्धि के लिए बाजार में आने वाली इन्वेंट्री में देरी को कम कीमत बिंदुओं के साथ किराये के स्टॉक में रिक्तियों की उच्च दर के साथ जोड़ा गया है। सभी संकेत हैं कि आवासीय किराये बाजार किराये की संपत्तियों की उपलब्ध आपूर्ति को अवशोषित करने में सक्षम होगा। हालांकि, रहने की बढ़ी हुई लागत से बाजार के निचले छोर पर वजन बढ़ने की उम्मीद है, उच्च रिक्ति स्तर जारी रहने की उम्मीद है।

प्रवासन, संपत्ति की कीमतों और नौकरी के अवसरों जैसे कारकों के आधार पर रिक्ति दर प्रांत से प्रांत में भिन्न होती है। गौटेंग ने 2022 के आखिरी छह महीनों में अपनी रिक्ति दर में वृद्धि की, वर्ष के अंत में 10% किराये की संपत्ति खाली रही जो राष्ट्रीय औसत 8.13% से काफी ऊपर है।

पश्चिमी केप में किराये की संपत्ति के लिए उच्च मांग और कम आपूर्ति एक रिक्ति दर में परिलक्षित होती है जो 2016 के बाद से 2.13% के निम्नतम स्तर पर है। इससे किराए में तेजी आने की संभावना है।

क्वाज़ुलु-नेटल ने सभी भविष्यवाणियों को खारिज कर दिया, इसकी रिक्तियों को कम कर दिया और राष्ट्रीय औसत से नीचे 3.26% रिक्ति दर के साथ वर्ष समाप्त कर दिया।

टीपीएन क्रेडिट ब्यूरो में मार्केटिंग के प्रमुख वाल्डो मार्कस ने खुलासा किया कि क्वाज़ुलु-नताल ने पारंपरिक बाजार कारकों को चुनौती दी है और वर्तमान में एक बेहद अप्रत्याशित आवासीय किराये बाजार है। "यह सही किराये की कीमत निर्धारित करने की कोशिश कर रहे जमींदारों के लिए चुनौतियों का सामना करने की संभावना है। टीपीएन मार्केट स्ट्रेंथ इंडेक्स से मजबूत मांग और बेहतर आपूर्ति रेटिंग का पता चलता है। प्रांत में संपत्ति बाजार के पेशेवरों को भरोसा है कि बाजार नए और नए मरम्मत वाले किराये के स्टॉक को अवशोषित करेगा। समय बताएगा कि क्या यह विश्वास गलत है या यह संकेत है कि उपभोक्ता क्वाज़ुलु-नटाल को पश्चिमी केप के अधिक किफायती विकल्प के रूप में चुन रहे हैं।

पूर्वी केप ने अपनी उच्चतम रिक्ति दर का अनुभव 17.82% पर किया, हालांकि बाजार आपूर्ति के ठीक ऊपर मांग के साथ संतुलन में रहा। प्रांत में उच्च बेरोजगारी का मतलब है कि कई उपभोक्ता औपचारिक आवास का खर्च उठाने में असमर्थ हैं।

रिक्ति सर्वेक्षण वैल्‍यू बैंड द्वारा भी रिक्तियों पर विचार करता है। कम रेंटल ब्रैकेट - प्रति माह R7 000 या उससे कम के किराये मूल्य वाली संपत्तियों - ने 2022 के उत्तरार्ध में अपनी रिक्तियों में वृद्धि की। इसके विपरीत, R7 000 से ऊपर के किराये मूल्य वाली संपत्तियों में रिक्तियों में कमी देखी गई। सबसे कम रिक्तियां 5% की दर से R7 000 से R12 000 रेंटल ब्रैकेट में थीं।

टीपीएन का मार्केट स्ट्रेंथ इंडेक्स, बाजार की आपूर्ति और मांग का एक उपाय, 2022 के दौरान सकारात्मक क्षेत्र में रहा, जो किराये की वृद्धि और कम रिक्ति दरों की संभावना को दर्शाता है। 2022 के उत्तरार्ध में आपूर्ति रेटिंग मजबूत हुई क्योंकि अधिक किराये के स्टॉक ने बाजार में प्रवेश किया। आपूर्ति की ताकत इस बात से निर्धारित होती है कि संपत्ति पेशेवरों द्वारा कितना स्टॉक उपलब्ध है, जबकि मांग की ताकत आवासीय किराये के स्टॉक की मांग की उनकी धारणा पर आधारित है।

माक्र्स का कहना है कि कीमत संभावित किरायेदारों के लिए महत्वपूर्ण विचार है, जिसका अर्थ है कि संपत्ति के मालिकों को अधिभोग और कीमत के बीच एक जानबूझकर संतुलन बनाना होगा। "मौजूदा आर्थिक माहौल में, सही संतुलन हासिल करने में विफल रहने से डिफ़ॉल्ट किरायेदारों में वृद्धि हो सकती है," वे कहते हैं।

टीपीएन के टेनेंट सर्वे के अनुसार, अधिकांश किरायेदार किराए पर लेते हैं क्योंकि वे खरीद नहीं सकते हैं और किराए पर लेने की सुविधा के लिए, एक वार्षिक स्वतंत्र सर्वेक्षण जो किरायेदारों के लिए महत्वपूर्ण अंतर्दृष्टि के साथ आवासीय बाजार प्रदान करता है। यह पूछे जाने पर कि किराये के घर की तलाश करते समय वे किन कारकों पर विचार करते हैं, उत्तरदाताओं ने कहा कि कीमत उनका सबसे बड़ा विचार (57%) था, इसके बाद सुरक्षा (37%) थी। अन्य विचारों में पालतू अनुकूल गुण, संपत्ति का आकार और काम से दूरी शामिल है।

मार्कस कहते हैं, "किरायेदार सर्वेक्षण से पता चलता है कि किराये की कीमत एक निर्णायक कारक है कि एक इकाई पर कब्जा है या खाली रहता है।" "इसका अपवाद उच्च किराये की कीमत कोष्ठक में है, जहां कीमत सुरक्षा और पालतू जानवरों के अनुकूल होने के लिए गौण हो जाती है। R25 000 मासिक किराये ब्रैकेट में, सुरक्षा प्राथमिक चिंता है।

आवासीय संपत्ति क्षेत्र के प्रदर्शन में व्यापार और उपभोक्ता विश्वास ने ऐतिहासिक रूप से महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है। मार्कस कहते हैं, "ब्याज दर में बढ़ोतरी, लोडशेडिंग और उच्च मुद्रास्फीति के परिणामस्वरूप खराब आत्मविश्वास का स्तर आर्थिक रूप से सक्रिय उपभोक्ताओं पर प्रभाव डाल रहा है।" "अनिश्चित आर्थिक समय में, किराये की संपत्ति की मांग बढ़ने लगती है। जबकि हम उम्मीद करते हैं कि यह जारी रहेगा, जमींदारों को किराये की कीमत के प्रति संवेदनशील होने की जरूरत है। प्रधान किराये की संपत्ति - विशेष रूप से, वैकल्पिक ऊर्जा स्रोत और बैक-अप जल आपूर्ति की पेशकश करने वाले - उच्च मांग में बने रहेंगे।